Il quartiere oggi e nel 2070, edificio per edificio.
Basta un indirizzo e l’assistente IA costruisce il quartiere circostante come modello 3D orientabile. Un cursore temporale mostra ciò che le regole vigenti consentono fino al 2070: quali edifici potrebbero essere sostituiti, quanto potrebbero essere alti e come cambiano riscaldamenti, tetti e spazio stradale.
Lo strumento quartier_3d fa parte dello SPEKTRUM MCP (servizio bauzone). Unisce misurazione ufficiale, registro degli edifici, piano delle zone e regolamenti edilizi rilevati in uno scenario secondo il diritto vigente. Mostra ciò che le regole consentono, non ciò che il mercato costruisce.
Cosa contiene il modello
Tutti i dati provengono da fonti pubbliche e vengono caricati di nuovo a ogni interrogazione.
Edifici
Impronte dalla misurazione ufficiale; per ogni edificio piani, anno di costruzione, abitazioni e riscaldamento dal Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA). Dove un Cantone non libera la misurazione, si usano le impronte di OpenStreetMap.
Luogo e diritto
Terreno dai dati altimetrici, piano delle zone comunale, classi di qualità del trasporto pubblico dell’ARE e piani ammessi dai regolamenti edilizi che SPEKTRUM ha rilevato per oltre 900 Comuni.
Vista
Raggio da 150 a 800 m. Edifici cliccabili, colorazione per cambiamento, anno di costruzione o numero di piani, asse temporale da oggi all’anno obiettivo (predefinito 2070, fino al 2100).
Cosa ipotizza lo scenario
Ogni regola è fissa e pubblicata. La colonna di destra indica ciò che lascia deliberatamente fuori.
| Regola | Ipotesi | Limite |
|---|---|---|
| Punto di partenza | A scelta il piano delle zone in vigore o il progetto di una revisione in corso: nelle zone che il progetto modifica valgono i suoi piani pieni (attualmente Cantone di Zurigo, dalle zone pubblicate). | Il progetto non è in vigore e può cambiare; mancano le nuove norme edilizie e sui tetti. |
| Quali edifici | Edifici abitativi (categorie REA, anche a uso misto) costruiti prima del 1985 in zone residenziali, miste e centrali. | Edifici artigianali, industriali e pubblici restano. |
| Quanti | Entro il 2070 viene sostituito il 62 % (prima del 1950), il 72 % (1950–1969) o il 50 % (1970–1984), secondo il periodo di costruzione. Gli edifici con impronta inferiore a 80 m² solo al 40 % di questo valore. | Valori fissati, non calibrati sulle sostituzioni osservate. |
| Quali | Per ogni edificio decide un valore casuale fisso derivato dal suo numero. Stessa interrogazione, stesso risultato. | Lo schema è riproducibile, ma non è un giudizio sul singolo edificio. |
| Quando | Prima gli edifici più vecchi: sostituzione dal 2028, con una dispersione di circa ±12 anni. | L’ordine segue l’età, non lo stato. |
| Quanto alti | Piani pieni ammessi dal regolamento edilizio rilevato più un piano sottotetto o attico; se manca il numero di piani, dall’altezza ammessa (3 m per piano). | L’impronta resta uguale; nessuna edificazione d’area, nessun bonus. |
| Aumento degli indici | Come variante, uno o due piani in più di quanto consenta il regolamento edilizio. | Un’ipotesi per la discussione, non un’intenzione pianificatoria. |
| Cosa resta | Zone nucleo, di conservazione e di protezione, zone libere e non edificabili, nonché edifici che superano già le misure di zona. | Gli edifici oltre le misure di zona non vengono ridotti. |
| Riscaldamenti | I riscaldamenti a olio e a gas passano alla pompa di calore o al teleriscaldamento tra il 2027 e il 2040. | Segue l’obiettivo zero netto, non un tasso di sostituzione osservato. |
| Fotovoltaico | Entro il 2056 sul 60 % dei tetti, sull’85 % per i tetti oltre 120 m². | Senza verifica di orientamento, ombreggiamento o tutela dei monumenti. |
| Alberi stradali | Nuovi alberi circa ogni 16 m lungo i marciapiedi, dove non ci sono alberi né edifici, con interruzioni. | Senza condotte, visuali o specie. |
Scenario, non previsione
Una previsione dice ciò che probabilmente accadrà e si basa su sviluppi osservati, come gli scenari demografici dell’UST. Il modello di quartiere pone un’altra domanda: cosa risulta se si applicano le regole vigenti? Il tasso di sostituzione è fissato, lo zero netto al 2040 è un obiettivo politico, e mercato e proprietà restano fuori. Il risultato è vicino a un’analisi di capacità secondo l’art. 15 LPT, ma edificio per edificio e su un asse temporale.
Non rappresentato
Queste domande servono in aggiunta prima che l’immagine diventi un’affermazione su un comparto.
- Mercato dell’alloggio, domanda, costi di costruzione e rendimento
- Proprietà, proprietà per piani e successioni
- Inventari comunali dei monumenti e protezione del paesaggio urbano oltre la zona nucleo
- Revisioni in corso della pianificazione delle utilizzazioni
- Edificazioni d’area, piani di quartiere e nuove impronte
- Forme dei tetti e terreno esatto (modello con tasselli altimetrici, tetti piani)
- Popolazione nel dettaglio: gli abitanti crescono con la superficie, a parità di superficie abitativa per persona
Esempio Albisrieden
Raggio di 800 m attorno ad Albisriederstrasse 360 a Zurigo: 1’645 edifici, 7’034 abitazioni, in media 4,3 piani, 853 riscaldamenti a olio e a gas. Il progetto di revisione (pubblicazione 2026) cambia la zona di 676 edifici. Interrogazioni reali del 24.10.2026.
| Entro il 2070 | Regolamento vigente | Progetto | Progetto +1 | Progetto +2 |
|---|---|---|---|---|
| Sostituzioni edilizie entro il 2070 | 335 | 356 | 429 | 459 |
| di cui più alte di oggi | 44 | 187 | 356 | 429 |
| Edifici oltre le misure di zona, restano | 245 | 206 | 64 | 15 |
| Superficie | +0,4 % | +2,4 % | +6,3 % | +10,9 % |
| Abitanti (stessa superficie per persona) | ±0 % | +2 % | +6 % | +11 % |
In tutte le varianti: nessun riscaldamento a olio o a gas dal 2040, fotovoltaico su 1’101 tetti, 776 nuovi alberi stradali. La zona nucleo di Albisrieden (72 edifici abitativi) resta invariata. Lettura: secondo il diritto vigente il quartiere è in gran parte esaurito; le abitazioni del dopoguerra raggiungono già il numero di piani ammesso. Il progetto moltiplica per sei l’aumento, ma resta a pochi punti percentuali; solo piani supplementari portano chiaramente più spazio.
A cosa serve
- Partecipazione e serate informative: rendere visibili le regole invece di spiegare percentuali
- Revisione del piano delle zone: mostrare in anticipo l’effetto di un aumento degli indici nel quartiere
- Pianificazione energetica: dove si trovano oggi olio e gas
- Colloqui con il Municipio o i committenti: un’immagine comune del luogo
A cosa non serve
- Affermazioni su un singolo edificio o proprietario
- Previsioni demografiche o pianificazione scolastica
- Valutazioni di diritto edilizio; per questo la verifica preliminare della domanda di costruzione e l’analisi di sito
Come chiedere al vostro assistente
In Claude e ChatGPT il modello 3D appare direttamente nella chat (MCP Apps). Gli altri assistenti ricevono cifre chiave e ipotesi come testo.
- «Mostrami il quartiere attorno ad Albisriederstrasse 360 a Zurigo in 3D, oggi e nel 2070.»
- «Cosa cambia il progetto di revisione del piano delle zone in questo quartiere?»
- «Cosa porterebbe un aumento degli indici di un piano in questo quartiere?»
- «Quanti riscaldamenti a olio e a gas ci sono nel raggio di 800 m?»
Copertura: zone e regolamenti edilizi completi nel Cantone di Zurigo; altri Cantoni tramite la pianificazione delle utilizzazioni armonizzata, nella misura in cui il Cantone la libera e il regolamento del Comune è rilevato. Senza regolamento rilevato lo strumento non calcola sostituzioni edilizie. Lo strumento può attualmente leggere il progetto di una revisione in corso solo nel Cantone di Zurigo.