Was geht auf dieser Parzelle? Die Machbarkeit in einem Gespräch.
Eine Bauherrschaft fragt, was auf ihrem Grundstück möglich ist. Statt Zonenplan, Baureglement, ÖREB-Kataster, Lärmkarte und Gebäuderegister einzeln zusammenzusuchen, verkettet der KI-Assistent fünf Werkzeuge des SPEKTRUM MCP. Am Ende steht ein erster Entwurf der Machbarkeitsstudie, mit Quelle zu jeder Zahl und den offenen Punkten.
Die Machbarkeitsstudie ist kein eigenes Werkzeug, sondern eine Kette aus standortanalyse, baureglement_abfragen, vergleiche_varianten, laerm_vergleich und quartier_3d (Dienst bauzone, mit ch-bund und den kantonalen Geodaten). Sie funktioniert für eine einzelne Parzelle oder einen Perimeter aus mehreren Parzellen und ersetzt weder Projektierung noch Bewilligung.
Die Kette in fünf Schritten
Jeder Schritt ist ein eigenes Werkzeug mit eigener Quelle. Der Assistent ruft sie nacheinander auf und fügt die Ergebnisse zusammen.
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Standort
standortanalyseParzelle, EGRID, Zone und Empfindlichkeitsstufe aus dem ÖREB-Kataster, dazu eine Ampel für sieben Themenfelder: Planungsrecht, Lärm, Naturgefahren, Gewässer, Natur und Kulturgut, belastete Standorte, ÖV.
ÖREB verbindlich, Fachkarten orientierend - 2
Regelbauweise
baureglement_abfragenVollgeschosse, Höhen, Nutzungsziffer, Grenzabstände und Sonderregeln der Zone aus dem Baureglement, das SPEKTRUM für 917 Gemeinden von Hand erfasst hat.
Arbeitshilfe, massgebend ist das Reglement - 3
Varianten
vergleiche_variantenBis zu acht Bebauungsvarianten gegen die Nullvariante: Geschossfläche, Nutzungsmix, Parkierung nach VSS 40 281 und Konformität zur Regelbauweise. Messweisen werden nicht stillschweigend umgerechnet.
orientierend - 4
Lärm
laerm_vergleichStrassen- und Bahnlärm an jeder Fassadenseite gegen die Grenzwerte der Empfindlichkeitsstufe, mit Art. 22 USG und Art. 31 LSV und dem Hinweis, ob ein Lärmgutachten nötig ist.
Modellwerte sonBASE, orientierend - 5
Quartier und Bestand
quartier_3dDas Quartier als 3D-Modell mit der Parzelle rot hervorgehoben, Nahansicht und Kennzahlen des Bestands aus dem Gebäuderegister: Geschosse, Baujahr, Wohnungen, Heizung. Dazu das Szenario bis 2070.
Arbeitshilfe
Beispiel Witikonerstrasse 417, Zürich
Parzelle WI3487 in Zürich-Witikon, 477 m², viergeschossige Wohnzone W4, ÖV-Güteklasse A, Bus in 76 m. Heute stehen ein Einfamilienhaus von 1965 mit 2 Geschossen und ein Nebenbau, zusammen rund 323 m² Geschossfläche, 1 Wohnung, Gasheizung. Echte Abfragen vom 25.10.2026; die Varianten sind Annahmen für das Beispiel.
| Bestand | Variante A | Variante B | Variante C | |
|---|---|---|---|---|
| Bebauung | 2 Geschosse (1965) | Aufstockung um 1 Geschoss | Aufstockung um 2 Geschosse | Ersatzneubau mit 4 Vollgeschossen |
| Geschossfläche | rund 323 m² | rund 450 m² | rund 600 m² | rund 572 m² |
| gegenüber Bestand | – | +39 % | +86 % | +77 % |
| Ausnützung (AZ max. 1,2) | 0,68 | 0,94, eingehalten | 1,26, überschritten | 1,20, ausgeschöpft |
| Parkfelder, Grenzbedarf | – | 5 | 6 | 6 |
Ausnützung gerechnet als Geschossfläche geteilt durch 477 m², vereinfachend mit anrechenbarer gleich Geschossfläche; das Werkzeug rechnet die Ausnützungsziffer nicht stillschweigend in eine Geschossflächenziffer um und weist die Konformität deshalb als offen aus. Die Zone W4 erlaubt ausserdem 4 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss, eine Gebäudehöhe von 12,5 m und einen Grenzabstand von 5 m, mit Mehrlängenzuschlag bis 11 m (BZO Art. 13 und 14).
Weitere Befunde
- Lärm: Immissionsgrenzwert an allen Seiten eingehalten; an der Strassenseite im Süden 62,0 / 54,1 dB(A), nur 0,9 dB Reserve, darum Nachweis an der Fassade. Übrige Seiten mit 9 bis 15 dB Reserve.
- Planungsrecht: kein Sondernutzungsplan, keine Planungszone, Arealüberbauung zulässig. Abzuklären sind Sicherheitszone und Hindernisbegrenzung des Flughafens Zürich; ein neuer Sicherheitszonenperimeter liegt öffentlich auf. Das entscheidet über die Höhe einer Aufstockung.
- Unauffällig: Naturgefahren, Gewässer und Grundwasser, Natur und Kulturgut, belastete Standorte.
- Energie: Bestand mit Gasheizung; die Wärmenachfrage liegt über der Schwelle für ein thermisches Netz, die Dächer eignen sich sehr gut für Photovoltaik.
- Quartier im Umkreis von 300 m: 211 Gebäude, 809 Wohnungen, im Mittel 3,7 Geschosse; 61 Bauten liegen schon heute über dem Zonenmass, diese Parzelle gehört zu den Reserven.
Nicht Teil der Studie
Diese Fragen braucht es zusätzlich, bevor aus dem Entwurf eine Empfehlung an die Bauherrschaft wird.
- Wirtschaftlichkeit: Baukosten, Mieten, Rendite und Landwert
- Privatrecht: Dienstbarkeiten, Grundlasten und Näherbaurechte aus dem Grundbuch
- Baugrund, Altlastenuntersuchung und Werkleitungen
- Gestaltung, Ortsbild und Einordnung, soweit nicht in einem Inventar erfasst
- Kommunale Vorschriften ausserhalb der Masstabelle, etwa Parkierungs- oder Spielplatzreglement
- Die Beurteilung durch die Baubehörde: Die Studie ist eine Arbeitshilfe, kein Vorentscheid
Wofür sie sich eignet
- Erste Einschätzung für eine Bauherrschaft, bevor eine Offerte steht
- Akquise: mit belastbaren Zahlen ins Erstgespräch
- Vergleich mehrerer Parzellen oder eines Perimeters für eine Arealentwicklung
- Gemeinden: Auskunft am Schalter zu «Was darf ich hier bauen?»
Wofür nicht
- Baueingabe oder Bauentscheid; dafür Baugesuch-Vorprüfung und die Behörde
- Verkehrswertschätzung oder Investitionsentscheid
- Gemeinden ohne erfasstes Baureglement: Dort fehlt die Regelbauweise, und der Assistent sagt das
So fragen Sie Ihren Assistenten
Eine Frage genügt, der Assistent wählt die Werkzeuge selbst. In Claude und ChatGPT erscheinen Standortanalyse und 3D-Modell direkt im Chat.
- «Was lässt sich auf der Parzelle Witikonerstrasse 417 in Zürich bauen? Prüf Standort, Regelbauweise, drei Varianten, Lärm und das Quartier.»
- «Vergleiche Aufstockung und Ersatzneubau mit dem heutigen Bestand.»
- «Nimm die Parzellen mit den EGRID CH… und CH… als Perimeter und zeig sie im Quartier in 3D.»
- «Fass das als Machbarkeitsstudie für die Bauherrschaft zusammen, mit den offenen Punkten.»
Abdeckung: Standortanalyse und Lärm schweizweit; Regelbauweise für 917 Gemeinden mit von Hand erfasstem Baureglement (62 % der Bauzonenfläche), orientierend aus dem kantonalen Zonenplan für 1’682 Gemeinden; Quartier in 3D vollständig im Kanton Zürich. Fehlt etwas, weist der Assistent es als «nicht prüfbar» aus.