Que peut-on construire sur cette parcelle ? La faisabilité en une conversation.
Un maître d’ouvrage demande ce qui est possible sur son terrain. Au lieu de rassembler un à un plan de zones, règlement des constructions, cadastre RDPPF, carte du bruit et registre des bâtiments, l’assistant IA enchaîne cinq outils du SPEKTRUM MCP. Il en résulte un premier projet d’étude de faisabilité, avec une source pour chaque chiffre et les points ouverts.
L’étude de faisabilité n’est pas un outil en soi, mais une chaîne composée de standortanalyse, baureglement_abfragen, vergleiche_varianten, laerm_vergleich et quartier_3d (service bauzone, avec ch-bund et les géodonnées cantonales). Elle fonctionne pour une parcelle ou un périmètre de plusieurs parcelles et ne remplace ni le projet ni le permis.
La chaîne en cinq étapes
Chaque étape est un outil distinct avec sa propre source. L’assistant les appelle l’un après l’autre et réunit les résultats.
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Site
standortanalyseParcelle, EGRID, zone et degré de sensibilité au bruit selon le cadastre RDPPF, plus un feu tricolore pour sept domaines : droit de l’aménagement, bruit, dangers naturels, eaux, nature et biens culturels, sites pollués, transports publics.
RDPPF contraignant, cartes thématiques indicatives - 2
Réglementation de base
baureglement_abfragenNiveaux complets, hauteurs, indice d’utilisation, distances aux limites et règles spéciales de la zone selon le règlement des constructions, saisi à la main par SPEKTRUM pour 917 communes.
Aide de travail, le règlement fait foi - 3
Variantes
vergleiche_variantenJusqu’à huit variantes de construction comparées à la variante zéro : surface de plancher, mixité, stationnement selon VSS 40 281 et conformité à la réglementation de base. Aucune conversion silencieuse entre les mesures.
indicatif - 4
Bruit
laerm_vergleichBruit routier et ferroviaire sur chaque façade comparé aux valeurs limites du degré de sensibilité, avec l’art. 22 LPE et l’art. 31 OPB et l’indication si une expertise acoustique est nécessaire.
Valeurs modélisées sonBASE, indicatif - 5
Quartier et existant
quartier_3dLe quartier en modèle 3D avec la parcelle en rouge, une vue rapprochée et les données de l’existant du registre des bâtiments : niveaux, année de construction, logements, chauffage. Plus le scénario jusqu’en 2070.
Aide de travail
Exemple Witikonerstrasse 417, Zurich
Parcelle WI3487 à Zurich-Witikon, 477 m², zone d’habitation de quatre niveaux W4, niveau de desserte TP A, bus à 76 m. Aujourd’hui s’y trouvent une maison individuelle de 1965 de 2 niveaux et une annexe, ensemble env. 323 m² de surface de plancher, 1 logement, chauffage au gaz. Requêtes réelles du 25.10.2026 ; les variantes sont des hypothèses pour l’exemple.
| Existant | Variante A | Variante B | Variante C | |
|---|---|---|---|---|
| Construction | 2 niveaux (1965) | surélévation d’un niveau | surélévation de deux niveaux | remplacement avec 4 niveaux complets |
| Surface de plancher | env. 323 m² | env. 450 m² | env. 600 m² | env. 572 m² |
| par rapport à l’existant | – | +39 % | +86 % | +77 % |
| Indice d’utilisation (max. 1,2) | 0,68 | 0,94, respecté | 1,26, dépassé | 1,20, épuisé |
| Places de stationnement, besoin limite | – | 5 | 6 | 6 |
Indice calculé comme surface de plancher divisée par 477 m², en assimilant simplement surface imputable et surface de plancher ; l’outil ne convertit pas en silence l’indice d’utilisation zurichois en indice de surface brute de plancher et signale donc la conformité comme ouverte. La zone W4 admet en outre 4 niveaux complets, 1 niveau de combles, une hauteur de 12,5 m et une distance à la limite de 5 m, avec supplément pour longueur jusqu’à 11 m (BZO art. 13 et 14).
Autres constats
- Bruit : valeur limite d’immission respectée de tous côtés ; côté rue au sud 62,0 / 54,1 dB(A), seulement 0,9 dB de réserve, d’où une preuve à la façade. Les autres côtés ont 9 à 15 dB de réserve.
- Droit de l’aménagement : pas de plan d’affectation spécial, pas de zone réservée, construction d’ensemble admise. À clarifier : zone de sécurité et limitation d’obstacles de l’aéroport de Zurich ; un nouveau périmètre de zone de sécurité est mis à l’enquête. Cela détermine la hauteur d’une surélévation.
- Sans particularité : dangers naturels, eaux et eaux souterraines, nature et biens culturels, sites pollués.
- Énergie : existant chauffé au gaz ; la demande de chaleur dépasse le seuil d’un réseau thermique, toitures très bien adaptées au photovoltaïque.
- Quartier dans un rayon de 300 m : 211 bâtiments, 809 logements, 3,7 niveaux en moyenne ; 61 bâtiments dépassent déjà la mesure de zone, cette parcelle fait partie des réserves.
Hors de l’étude
Ces questions sont nécessaires en plus avant que le projet ne devienne une recommandation au maître d’ouvrage.
- Rentabilité : coûts de construction, loyers, rendement et valeur du terrain
- Droit privé : servitudes, charges foncières et droits de construire à distance réduite selon le registre foncier
- Sol de fondation, investigation des sites pollués et conduites
- Architecture, site et intégration, sauf inscription dans un inventaire
- Prescriptions communales hors du tableau des mesures, par exemple règlement de stationnement ou de places de jeux
- L’appréciation de l’autorité : l’étude est une aide de travail, pas une décision préalable
À quoi elle sert
- Première évaluation pour un maître d’ouvrage, avant toute offre
- Acquisition : arriver au premier entretien avec des chiffres solides
- Comparer plusieurs parcelles ou un périmètre pour un développement de site
- Communes : répondre au guichet à « Que puis-je construire ici ? »
À quoi elle ne sert pas
- Demande ou décision de permis ; pour cela, le pré-examen et l’autorité
- Estimation de la valeur vénale ou décision d’investissement
- Communes sans règlement saisi : la réglementation de base y manque, et l’assistant le signale
Comment interroger votre assistant
Une question suffit, l’assistant choisit lui-même les outils. Dans Claude et ChatGPT, l’analyse de site et le modèle 3D s’affichent directement dans le chat.
- «Que pourrait-on construire sur la parcelle Witikonerstrasse 417 à Zurich ? Vérifie le site, la réglementation de base, trois variantes, le bruit et le quartier.»
- «Compare surélévation et construction de remplacement avec le bâtiment existant.»
- «Prends les parcelles EGRID CH… et CH… comme périmètre et montre-les dans le quartier en 3D.»
- «Résume cela en une étude de faisabilité pour le maître d’ouvrage, avec les points ouverts.»
Couverture : analyse de site et bruit pour toute la Suisse ; réglementation de base pour 917 communes au règlement saisi à la main (62 % de la surface des zones à bâtir), à titre indicatif selon le plan de zones cantonal pour 1’682 communes ; quartier en 3D complet dans le canton de Zurich. Ce qui manque est signalé comme « non vérifiable ».