Cosa si può costruire su questa particella? La fattibilità in una conversazione.
Un committente chiede cosa è possibile sul suo terreno. Invece di raccogliere uno per uno piano delle zone, regolamento edilizio, catasto RDPP, carta del rumore e registro degli edifici, l’assistente IA concatena cinque strumenti dello SPEKTRUM MCP. Ne nasce una prima bozza di studio di fattibilità, con una fonte per ogni cifra e i punti aperti.
Lo studio di fattibilità non è uno strumento a sé, ma una catena di standortanalyse, baureglement_abfragen, vergleiche_varianten, laerm_vergleich e quartier_3d (servizio bauzone, con ch-bund e i geodati cantonali). Funziona per una singola particella o per un perimetro di più particelle e non sostituisce né la progettazione né la licenza.
La catena in cinque passi
Ogni passo è uno strumento a sé con la propria fonte. L’assistente li richiama uno dopo l’altro e riunisce i risultati.
- 1
Sito
standortanalyseParticella, EGRID, zona e grado di sensibilità al rumore dal catasto RDPP, più un semaforo per sette ambiti: diritto pianificatorio, rumore, pericoli naturali, acque, natura e beni culturali, siti inquinati, trasporti pubblici.
RDPP vincolante, carte tematiche orientative - 2
Disposizioni edilizie ordinarie
baureglement_abfragenPiani interi, altezze, indice di sfruttamento, distanze dai confini e regole speciali della zona dal regolamento edilizio, che SPEKTRUM ha rilevato manualmente per 917 Comuni.
Ausilio di lavoro, fa stato il regolamento - 3
Varianti
vergleiche_variantenFino a otto varianti edificatorie a confronto con la variante zero: superficie di piano, mix di utilizzazioni, posteggi secondo VSS 40 281 e conformità alle disposizioni ordinarie. Nessuna conversione tacita tra le misure.
orientativo - 4
Rumore
laerm_vergleichRumore stradale e ferroviario su ogni facciata rispetto ai valori limite del grado di sensibilità, con l’art. 22 LPAmb e l’art. 31 OIF e l’indicazione se serve una perizia fonica.
Valori modellati sonBASE, orientativo - 5
Quartiere ed esistente
quartier_3dIl quartiere come modello 3D con la particella evidenziata in rosso, vista ravvicinata e dati dell’esistente dal registro degli edifici: piani, anno di costruzione, appartamenti, riscaldamento. Più lo scenario fino al 2070.
Ausilio di lavoro
Esempio Witikonerstrasse 417, Zurigo
Particella WI3487 a Zurigo-Witikon, 477 m², zona residenziale a quattro piani W4, livello di servizio TP A, bus a 76 m. Oggi vi sorgono una casa unifamiliare del 1965 con 2 piani e un annesso, insieme circa 323 m² di superficie di piano, 1 appartamento, riscaldamento a gas. Interrogazioni reali del 25.10.2026; le varianti sono ipotesi per l’esempio.
| Esistente | Variante A | Variante B | Variante C | |
|---|---|---|---|---|
| Edificazione | 2 piani (1965) | sopraelevazione di 1 piano | sopraelevazione di 2 piani | costruzione sostitutiva con 4 piani interi |
| Superficie di piano | circa 323 m² | circa 450 m² | circa 600 m² | circa 572 m² |
| rispetto all’esistente | – | +39 % | +86 % | +77 % |
| Indice di sfruttamento (max. 1,2) | 0,68 | 0,94, rispettato | 1,26, superato | 1,20, esaurito |
| Posteggi, fabbisogno limite | – | 5 | 6 | 6 |
Indice calcolato come superficie di piano divisa per 477 m², semplificando superficie computabile uguale a superficie di piano; lo strumento non converte tacitamente l’indice di sfruttamento zurighese in un indice di superficie lorda e indica quindi la conformità come aperta. La zona W4 ammette inoltre 4 piani interi, 1 piano sottotetto, un’altezza di 12,5 m e una distanza dal confine di 5 m, con supplemento per lunghezza fino a 11 m (BZO art. 13 e 14).
Altri riscontri
- Rumore: valore limite d’immissione rispettato su tutti i lati; sul lato strada a sud 62,0 / 54,1 dB(A), solo 0,9 dB di riserva, quindi serve una prova in facciata. Gli altri lati hanno da 9 a 15 dB di riserva.
- Diritto pianificatorio: nessun piano di utilizzazione speciale, nessuna zona di pianificazione, edificazione d’insieme ammessa. Da chiarire: zona di sicurezza e limitazione degli ostacoli dell’aeroporto di Zurigo; un nuovo perimetro della zona di sicurezza è in pubblicazione. Questo decide l’altezza di una sopraelevazione.
- Senza particolarità: pericoli naturali, acque e acque sotterranee, natura e beni culturali, siti inquinati.
- Energia: esistente con riscaldamento a gas; la domanda di calore supera la soglia per una rete termica, tetti molto adatti al fotovoltaico.
- Quartiere nel raggio di 300 m: 211 edifici, 809 appartamenti, in media 3,7 piani; 61 edifici superano già oggi i parametri di zona, questa particella è tra le riserve.
Non fa parte dello studio
Queste domande servono in aggiunta prima che la bozza diventi una raccomandazione al committente.
- Redditività: costi di costruzione, pigioni, rendimento e valore del terreno
- Diritto privato: servitù, oneri fondiari e diritti di costruzione a distanza ridotta dal registro fondiario
- Terreno di fondazione, indagini sui siti inquinati e condotte
- Architettura, paesaggio urbano e inserimento, se non rilevati in un inventario
- Prescrizioni comunali al di fuori della tabella dei parametri, ad esempio regolamento posteggi o parchi giochi
- La valutazione dell’autorità edilizia: lo studio è un ausilio di lavoro, non una decisione preliminare
A cosa serve
- Prima valutazione per un committente, prima di un’offerta
- Acquisizione: al primo colloquio con cifre solide
- Confronto di più particelle o di un perimetro per uno sviluppo di comparto
- Comuni: risposta allo sportello a «Cosa posso costruire qui?»
A cosa non serve
- Domanda o decisione di costruzione; per questo la verifica preliminare e l’autorità
- Stima del valore venale o decisione d’investimento
- Comuni senza regolamento rilevato: lì mancano le disposizioni ordinarie, e l’assistente lo segnala
Come chiedere al vostro assistente
Basta una domanda, l’assistente sceglie da sé gli strumenti. In Claude e ChatGPT l’analisi del sito e il modello 3D compaiono direttamente nella chat.
- «Cosa si potrebbe costruire sulla particella Witikonerstrasse 417 a Zurigo? Verifica sito, disposizioni edilizie ordinarie, tre varianti, rumore e quartiere.»
- «Confronta sopraelevazione e costruzione sostitutiva con l’edificio esistente.»
- «Prendi le particelle con EGRID CH… e CH… come perimetro e mostrale nel quartiere in 3D.»
- «Riassumi il tutto come studio di fattibilità per il committente, con i punti aperti.»
Copertura: analisi del sito e rumore in tutta la Svizzera; disposizioni edilizie ordinarie per 917 Comuni con regolamento rilevato manualmente (62 % della superficie delle zone edificabili), a titolo orientativo dal piano delle zone cantonale per 1’682 Comuni; quartiere in 3D completo nel Cantone di Zurigo. Ciò che manca viene indicato come «non verificabile».